Conseils des pros



Le RAP


Le RAP vous permet de faire d'une pierre deux coups !

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) est un programme gouvernemental qui permet aux nouveaux acheteurs comme vous d'accéder à l'autonomie financière. Vous pouvez ainsi devenir propriétaires tout en accumulant des fonds pour votre retraite en optant pour un régime enregistré d'épargne-retraite (REER).

Le RAP convient-il à ma situation ?

Il convient à la plupart des foyers. Avec le RAP, votre rêve de devenir propriétaire se concrétise tout en vous permettant d'épargner des milliers de dollars en remboursement d'impôt. Pour des conjoints qui travaillent, les remboursements pourraient se chiffrer entre 10 000 $ et 21 000 $, une somme amplement suffisante pour assurer l'achat de votre première maison. Le RAP permet à chaque contribuable de retirer jusqu'à 20 000 $ non imposables de leur régime enregistré d'épargne-retraite dans le but d'acquérir une propriété.

Qu'arrive-t-il si je n'ai jamais contribué à un REÉR ?

Vous pourrez toujours profiter du Régime d'accession à la propriété, dans la mesure où vous gagnez ou avez déjà gagné un revenu vous donnant droit de contribuer à un REER. En contribuant dans la plus grande mesure à votre REER, vous obtenez d'importants remboursements d'impôts !

Qu'arrive-t-il si je ne dispose pas de l'argent nécessaire pour contribuer à un REER ?

Il est très facile d'investir jusqu'à 20 000 $ dans votre REER, car les contributions non effectuées depuis 1991 peuvent être récupérées et déductibles. De plus, en choisissant un prêt temporaire de 90 jours consenti par votre institution financière, vous disposez d'un montant que vous pouvez rembourser en puisant dans les fonds de votre REER. Vous obtenez ainsi votre déduction fiscale en toute légalité. Par la suite, vous disposez de près de 18 ans pour réinjecter les fonds dans votre REER, et ce, sans intérêt. Il s'agit d'une méthode simple ; les résultats, eux, sont formidables !

Comment puis-je obtenir plus d'information au sujet du RAP ?

Consultez un agent RE/MAX® de votre région : il a reçu une formation complète axée sur le RAP afin de faciliter vos démarches dans l'acquisition de votre maison. Il vous fournira de plus amples renseignements sur ce généreux programme gouvernemental.

Qu'est-ce que les acheteurs qui ont fait un RAP en pensent ?

«Jamais nous n'aurions pensé nous qualifier pour l'achat d'une propriété. Cependant, notre curiosité nous a poussés à nous informer sur le programme RAP et, à notre grande surprise, nous étions éligibles pour une déduction d'impôt de 20 000 $ chacun avec ce programme. Nous nous sommes acheté un joli bungalow de 228 000 $ ... Grâce à RE/MAX nous sommes d'heureux propriétaires.»

M. Jean-François Therrien et Mme Christine Cholette

«Ce programme nous a permis de faire d'une pierre deux coups : acquérir une maison à revenus et loger notre petite famille. Le RAP nous a également permis de verser 25% en argent à l'achat de notre triplex. Merci à notre agent RE/MAX pour ses judicieux conseils.»

M. Luc Janson, Mme Magali Jodoin et leur fils Charles David

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Conseils pour les vendeurs


Faire bonne impression
La première impression des visiteurs est cruciale. Souvent, tout se joue dès qu'ils aperçoivent l'entrée principale de la maison. Assurez-vous que tout est propre et en bon état, y compris la pelouse et l'aménagement paysager. Retirez les feuilles mortes et dissimulez les déchets. S'il a neigé, déblayez les escaliers et l'entrée.


Faire quelques retouches
Retoucher la peinture, remplacer le papier peint endommagé, colmater les fissures apparentes et réparer les carreaux brisés donneront à votre maison un aspect nouveau.


Accueillir le soleil
La lumière du jour optimise le charme d'une maison. Relevez les stores et tirez les rideaux; le visiteur pourra ainsi constater combien votre maison est bien éclairée et accueillante.


Réparer les fuites d'eau
Un robinet qui fuit altère l'apparence d'un bain ou d'un évier et trahit une plomberie défectueuse, ce qui risque de décourager certains acheteurs. Remédiez au problème le plus vite possible.


Être minutieux
Ce sont les plus fins détails qui témoignent de l'aspect général d'une propriété. Prenez le temps de bien vérifier le fonctionnement des portes, tiroirs et fenêtres.


Renforcer la sécurité
Tout accident est à éviter : des escaliers dégagés et des pièces ordonnées contribueront au bon déroulement des visites.


Valoriser sous-sol et grenier
Le grenier, le sous-sol et les autres espaces de rangement ne doivent surtout pas être négligés. Éclairez le tout et n'hésitez pas à appliquer une couche de peinture si nécessaire.


Ranger les armoires
Vous gagnez à mettre de l'ordre dans les armoires : les acheteurs potentiels recherchent des espaces de rangement vastes et commodes.


Privilégier salle de bains et cuisine
Ces pièces influencent grandement la décision de l'acheteur. Nettoyez la robinetterie, calfeutrez les fissures, lavez les serviettes et la lingerie, libérez les comptoirs. Tout doit briller de propreté !


Privilégier la simplicité
Des pièces bien aérées, propres et harmonieuses mettront le client à l'aise et amélioreront son expérience de visiteur. Retirez les meubles inutiles et utilisez des articles aux couleurs attrayantes.


Bien éclairer la maison
Lors des visites en soirée, laissez toutes les lumières extérieures et intérieures allumées, et remplacez les ampoules au besoin. La maison paraîtra plus chaleureuse et accueillante.


Éviter l'achalandage
Les réunions familiales ou entre amis peuvent donner aux acheteurs l'impression qu'ils vous dérangent. De la sorte, ils peuvent être portés à écourter leur visite ou à négliger des aspects importants de votre maison.


Éliminer toute source de distraction
Votre agent RE/MAX et l'acheteur potentiel doivent pouvoir discuter calmement si vous souhaitez obtenir les meilleurs résultats possibles. Abaissez le volume de vos appareils et éteignez le téléviseur.


Éloigner les animaux
Les animaux sont les meilleurs amis de l'homme. Néanmoins, tenez-les à distance : certaines personnes les redoutent ou y sont allergiques; elles risquent d'écourter leur visite en leur présence.


Laisser libre cours aux visites
Soyez accueillant et attentif, mais évitez de distraire les visiteurs, qui sont des acheteurs potentiels. L'agent se chargera de diriger la visite.


Être attentif aux commentaires
Vous croyez que votre maison est la plus belle du secteur ? Laissez le visiteur le découvrir par lui-même. S'il émet des commentaires, même négatifs, soyez à l'écoute; l'agent RE/MAX se chargera d'intervenir.


Demeurer discret
Votre agent RE/MAX connaît les besoins et désirs des visiteurs; il saura leur présenter tous les avantages qu'offre votre maison. Si vous désirez lui poser certaines questions, évitez de le faire pendant les visites.


Attendre le bon moment
Il faut faire preuve de patience si vous désirez vendre vos meubles et accessoires à un visiteur. Avisez votre agent RE/MAX de vos intentions; il interviendra au moment approprié.


Profiter de l'expertise de l'agent
Votre agent RE/MAX négociera avec le visiteur le prix de vente, les conditions de paiement et la date de prise de possession. Il s'agit d'un professionnel; il saura mener à bien les négociations, et ceci toujours à votre avantage.


Prendre des décisions éclairées
Avant de prendre des décisions importantes quant à la vente de votre maison, il est préférable de consulter votre agent RE/MAX. Il possède une vaste expérience, qu'il met à votre service.


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Conseils pour l'achat


Déterminez vos besoins spécifiques

Les motifs et les caractéristiques relatifs à l'achat d'une propriété varient d'une personne à l'autre. Il est donc très important de discuter avec votre agent immobilier de vos besoins spécifiques avant de visiter une propriété. Avant de rencontrer votre agent immobilier, faites une liste des caractéristiques importantes et identifiez vos besoins spécifiques tels que la localité, le prix, le genre de propriété recherchée, le nombre de pièces, l'environnement, les services publics importants, etc. Vérifiez avec votre institution financière le montant d'hypothèque que vous pouvez vous permettre afin d'obtenir un prêt préautorisé.

 

Communiquez avec un agent RE/MAX

Lorsque vous aurez fait l'analyse de vos besoins, communiquez avec un agent RE/MAX de votre localité. Si vous déménagez dans une localité différente du lieu que vous habitez actuellement, votre agent pourra vous référer à un agent professionnel dans la région désirée. Si vous ne connaissez pas un agent immobilier RE/MAX dans votre région, nous pouvons vous référer à un agent professionnel, sans obligation de votre part. Communiquez avec RE/MAX Québec inc. à l'adresse de courriel suivante : info@remax-quebec.com. Veuillez nous laisser vos nom, adresse et numéro de téléphone.

 

Aide-mémoire lors d'une visite de propriété

Lorsque vous visiterez des propriétés, voici un aide-mémoire qui vous aidera à choisir une propriété plutôt qu'une autre. Complétez ce formulaire à chaque visite : Cliquez ici pour formulaire

 

Vérifications du dernier jour:
  • Lecture de tous les compteurs
  • Baisse ou arrêt du chauffage
  • Fermeture des lumières
  • Fermeture et verrouillage des portes et fenêtres
  • Dépôt des clés aux nouveaux occupants
  • Interruption du service téléphonique
  • Sortie des ordures ménagères

 Dépenses à prévoir lors de l'achat d'une propriété
  • Inspection par un expert en bâtiment 
  • Ouverture du dossier hypothécaire à la banque 
  • Prêt conventionnel (25 % de comptant) 
  • Prêt assuré par la SCHL (moins de 25 %) 
  • Dépôt sur la promesse d'achat

Dépenses à prévoir à la signature de l'acte de vente

  • Honoraires de notaire 
  • La répartition (remboursements) des taxes : 
Le calcul du remboursement au vendeur (s'il y a lieu) sera effectué à compter de la date d'occupation et vous devrez rembourser le vendeur pour le nombre de jours déjà payé par lui, pour les taxes foncières suivantes:
  • Taxes municipales 
  • Taxes scolaires 
  • Réservoir d'huile à chauffage : 
Si la propriété est munie d'un chauffage à l'huile, le vendeur doit faire remplir le réservoir le jour même de l'acte de vente et apporter chez le notaire la facture que l'acheteur devra lui rembourser en entier.
  • Compteurs d'électricité (Hydro-Québec) et de gaz (Gaz Métropolitain): 
L'acheteur et le vendeur doivent aviser Hydro-Québec et Gaz Métropolitain (s'il y a lieu) de la date du changement de propriétaire afin qu'une lecture des compteurs soit faite à cette date, et pour que les montants soient imputés respectivement à l'acheteur et au vendeur à la date d'occupation de la propriété.
  • Assurance-habitation: 
Il ne faut pas oublier qu'à la signature de l'acte de vente, vous devrez fournir la preuve qu'une assurance-habitation est en vigueur, pour un montant équivalent ou supérieur à l'hypothèque en place.

 


Dépenses à prévoir après la signature de l'acte de vente

  • Les droits sur les mutations immobilières ou "Taxe de bienvenue" :
La municipalité dans laquelle vous avez emménagé vous enverra un compte de taxes de mutations, dans les quatre (4) à six (6) mois suivant la signature de l'acte de vente, et celui-ci est calculé en fonction du prix de vente et selon le barème suivant :

  • 0.5% sur les premiers 50 000$
  • 1.0% sur la tranche de 50 001$ à 250 000$
Province de Québec, hors de Montréal :
  • 1.5% sur la tranche qui excède 250 001$
Pour Montréal (depuis le 26 janvier 2010) :
  • 1.5% sur la tranche de 250 001$ à 500 000$
  • 2% sur la tranche de 500 001$ à 1 000 000$
  • 2.5% sur la tranche qui excède 1 000 001$
CALCULATEUR du droit de mutation
  • Les frais de déménagement, 
  • la peinture, 
  • la décoration, 
  • etc.



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Mise à part de l'argent



Et si les intérêts hypothécaires de votre nouvelle résidence personnelle étaient déductibles de vos revenus?
En effet, pour les travailleurs autonomes non incorporés, c'est maintenant chose possible. Suite à une récente décision de la Cour suprême du Canada, jumelée à une nouvelle position administrative de Revenu Canada, ces derniers peuvent désormais utiliser la technique dite de la « mise à part de l'argent » et ainsi transformer les intérêts hypothécaires de leur résidence personnelle, non déductibles, en intérêts déductibles.


Des chiffres renversants


En nous référant au tableau ci-bas, nous constatons qu'un individu ayant choisi d'amortir son hypothèque résidentielle de 150 000 $ (au taux moyen de 6 % ) sur une période de 20 ans, pourra déduire de ses revenus, au fil des ans, l'imposante somme de 106 388 $.
En utilisant un taux d'imposition de 45 %, le contribuable se retrouvera éventuellement plus riche de 47 875 $ après impôt. De plus, le coût d'utilisation de cette stratégie varie de très faible à nul! Alors...


Qu'est-ce que la mise à part de l'argent?


Habituellement, le travailleur autonome non incorporé se sert de ses revenus bruts (chiffre d'affaires) pour payer ses dépenses d'opérations courantes et il finance ses dépenses personnelles importantes, comme l'hypothèque de sa résidence.

En utilisant la technique de la « mise à part de l'argent », le même individu utilisera le revenu brut de son entreprise pour accélérer le paiement de son hypothèque personnelle et financera dorénavant 100 % de ses dépenses d'opérations. Ce faisant, il transformera graduellement des intérêts non déductibles (hypothèque) en intérêts déductibles (emprunt pour fins d'affaires).


L'exemple de Jean


Jean est un travailleur autonome non incorporé et dans le cadre de sa profession, il encourt 75 000 $ de dépenses d'affaires (loyer, salaires, fournitures, etc.) lesquelles sont, jusqu'ici, payées à même ses revenus bruts de profession de 200 000 $. Jean vient aussi d'acquérir une nouvelle résidence pour laquelle il assumera une hypothèque de 150 000 $.

Une fois la technique de la mise à part de l'argent en place, Jean utilisera la portion de ses revenus qui aurait normalement servi à payer ses dépenses d'affaires, pour effectuer un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle.

Ensuite, l'institution financière permettra à Jean d'utiliser une marge de crédit hypothécaire pour un montant équivalent au versement hypothécaire supplémentaire qu'il vient tout juste d'effectuer. Ainsi, Jean pourra, à même sa marge de crédit hypothécaire, payer ses dépenses d'affaires courantes.

Et puisque les sommes empruntées sur la marge de crédit hypothécaire l'auront été pour des fins d'affaires, Jean pourra alors déduire de ses revenus les intérêts sur le montant emprunté. Il aura donc transformé des intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit pour fins d'affaires).

Avec des dépenses d'affaires annuelles de 75 000 $, Jean prendra donc à peine 2 ans pour transformer complètement son hypothèque initiale de 150 000 $ en marge de crédit hypothécaire, rendant du même coup les intérêts déductibles pour toute la durée de vie restante de la dette.
C'est ainsi que Jean récupérera plus de 47 875$ net d'impôt!


Le salarié et l'immeuble à revenus


Un salarié, tout comme un travailleur autonome, qui possède ou acquiert un immeuble à revenus, pourra utiliser une version différente de la mise à part de l'argent afin de, lui aussi, transformer les intérêts non déductibles de son hypothèque résidentielle, en intérêts déductibles.

En effet, dans une telle situation, l'individu n'aura alors qu'à utiliser la portion de ses revenus de loyer qui aurait normalement servi à payer les dépenses d'opérations de l'immeuble locatif (taxes, assurances, entretien, versements hypothécaires, etc.) pour effectuer un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle. Et tout comme Jean dans l'exemple précédent, une fois ce versement supplémentaire effectué, l'individu utilisera alors sa marge de crédit hypothécaire pour payer les déboursés courants de son immeuble à revenus.

Et puisque les sommes empruntées sur la marge de crédit hypothécaire l'auront été pour des fins d'affaires, il aura donc graduellement transformé des intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit pour fins d'affaires).

Quelques recommandations


Puisqu'il existe d'autres stratégies de planification visant à maximiser les avantages fiscaux de la technique de la mise à part de l'argent, consultez un professionnel qui saura mettre en place une stratégie parfaitement adaptée à vos besoins, tenant compte, entre autres, des aspects suivants :
  • Les règles entourant le partage du patrimoine familial;
  • Les dépenses à caractère personnel et d'affaires (exemple : automobile);
  • La TPS et la TVQ perçues sur vos ventes dans le cadre de votre profession;
  • La situation où les conjoints sont co-propriétaires;
  • Etc...

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Programme Tranquilli-t


L'achat ou la vente d'une propriété est un événement de première importance. Votre agent RE/MAX le sait, et il travaille dans votre meilleur intérêt, afin que votre rêve se réalise. C'est aussi pourquoi RE/MAX vous offre une protection exclusive : Tranquilli-T. Le programme Tranquilli-T, c'est la paix d'esprit garantie!

 

DÉLAIS ET DÉSISTEMENT


Que vous soyez l'acheteur ou le vendeur d'une propriété, certains événements imprévus peuvent survenir, tels que :
  • le retrait du financement
  • la perte d'emploi
  • une séparation
  • un incendie
  • un problème d'arpentage
Ces événements peuvent retarder, voire annuler la signature de l'acte de vente. Avec le programme Tranquilli-T RE/MAX, si un tel événement survient à partir du moment où toutes les conditions de la promesse d'achat sont réalisées, les frais supplémentaires encourus en excédent de 300 $ sont pris en charge par le programme durant 180 jours, jusqu'à concurrence de 25 000 $.

Pour plus d'information, visiter RE/MAX Tranquilli-T

 

LORSQUE L'ACHETEUR DÉCÈDE

Avec le programme Tranquilli-T RE/MAX, lorsque vous vendez votre propriété, vous êtes protégé advenant le décès de l'acheteur ou de son/sa conjoint(e). En effet, entre le moment où toutes les conditions de la promesse d'achat sont réalisées et la signature chez le notaire, si la succession ne désire plus acheter, le prix de vente convenu vous est versé par le programme.

POUR PLUS D'INFORMATION, VISITER RE/MAX TRANQUILLI-T

 

ASSISTANCE ET PROTECTION JURIDIQUE


Le programme Tranquilli-T RE/MAX vous donne accès à un service d'assistance et de protection juridique sans frais, pour tout problème de nature légale se rapportant à votre transaction. Dans les douze mois suivant la signature de l'acte notarié, si un questionnement ou un souci se présente, tel qu'un trouble de voisinage ou la découverte d'un vice caché, vous avez accès à des outils afin d'arriver à un règlement favorable :
Un service d'assistance téléphonique sans frais. Les réponses, avis ou conseils vous seront donnés par un avocat compétent dans le domaine des transactions immobilières.
Dans l'éventualité où des procédures judiciaires s'avéreraient nécessaires, les honoraires juridiques seront couverts jusqu'à concurrence de 5 000 $ par événement pour un maximum de 10 000 $.

Pour plus d'information, visiter RE/MAX Tranquili-T


 

Petites créances


Dans le cadre du service téléphonique d'assistance juridique, vous et votre conjoint(e) obtiendrez jusqu’à trois (3) heures d'encadrement juridique pour les litiges relevant de la Division des petites créances de la Cour du Québec et se rapportant à votre transaction et à l’occupation subséquente de votre propriété.

Pour plus d'information, visiter RE/MAX Tranquili-T


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L'Analyse Comparative de Marché


l'analyse comparative de marché est préparée spécialement pour vous, en analysant des propriétés similaires à la vôtre. Il est donc important pour le Courtier Immobilier qui vous représente, d'avoir évalué en toute connaissance de cause votre propriété. Cette évaluation se devra de commencer par une visite des lieux afin d'avoir un regard professionnel et critique sur votre propriété et également de connaître vos objectifs de vente.
Le but de cette analyse est de déterminer le meilleur prix de vente pour votre propriété, tout en s'assurant de la vendre dans un délai raisonnable. En fin de compte, le prix de vente établi sera le plus haut prix de vente espéré compte tenu du marché actuel.
L'analyse comparative de marché se base sur des propriétés comparables à la vôtre qui ont été vendues récemment dans votre secteur. Une telle analyse permet d'obtenir un portrait juste de la valeur de votre propriété dans le marché actuel.
Cette analyse de marché vous assure donc d'établir le bon prix de vente pour votre propriété, et ce, dès le départ.
Vous retrouverez également dans cette analyse de marché d'autres renseignements pertinents au bon déroulement de la vente de votre propriété et au marché dans lequel elle évolue.



Méfiez-vous des évaluations virtuelles ou téléphoniques. Un concessionnaire ne vous donnera jamais une valeur d'échange par téléphone... Pourquoi un courtier ou mieux, un acheteur, le ferait? Vous pourriez également être perdant sans que vous en soyez conscient.


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